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腾讯觅影携手天坛医院、贝朗医疗启动联合科研


2018年09月20日 14:22

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原标题:公摊面积7大乱象:买100平得70平?公摊计入精装修?房产税是否应计公摊?

记者 毕子甲、赵卓悦、王优玲、李倩薇、郑钧天、王存福

在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

新华每日电讯记者梳理发现,住房公摊面积主要有以下几个方面的“猫腻”引发群众不满:

公摊计入精装修成售房“潜规则”。“均价6万至6.2万元/平方米,含精装修费用。”8月底,面对记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询,销售人员十分肯定地表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

风井、管道井、设备间……这些公共设施也要收取精装费?近两年来,四川成都、湖北武汉、湖南长沙、陕西西安、江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权,相关视频、照片通过微博、微信广泛传播。

相关维权行为引起地方房管部门关注。成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军认为,“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读,实际是开发商确定装修总价后倒推出的单价,但因购房合同多按建筑面积计价,因而看起来公摊部分也均担了价格。

东原地产董事长罗韶颖则认为,维权的背后是购房者对高房价的抱怨,“里面复杂的买卖、成本计价方式,老百姓一般弄不明白”。

公摊面积计算“水太深”。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说,实际操作中,公摊面积成为买房中最不透明的一项,一些房地产商借机欺诈,面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。

新华每日电讯记者调研了解到,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

北京大学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象。

至于公摊测绘里的“猫腻”,吴永辉表示,测绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息严重不对等。

楼建波说,2017年以来,各地房地产测绘市场逐步放开,测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能增多。

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

尽管如此“公摊”并不合规,但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单。上海房产经济学会副会长严荣认为,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以规范。

公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有,如今被开发商长期侵占。”北京莲花桥附近一小区业主抱怨,开发商通过侵占、转移业主权益获利五六百万元,却从未公布资金去向。

有关公摊面积收益,海南省住建厅房地产市场监管处处长林诗辉认为,按道理应由业主委员会管理或用于补充物业管理费、住宅维修基金等,但实际操作中,以楼宇广告为代表的绝大部分公摊收益都被开发商或物业中饱私囊,“成为一笔糊涂账”。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

严荣、万科物业规划发展部总监吴剑侠等认为,物业管理是公区管理,计费时纳入公摊面积“还算说得过去”,但是,供暖费等费用收取时也按公摊面积计算,则实在没有道理,因为公摊里基本没有供暖设备。

至于房产交易税等其他支出,易居智库研究总监严跃进则认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取。

房产税是否应计公摊面积存两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。

严跃进认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。

严荣建议,即便按照建筑面积征收房产税,也应坚决刨去包括地下车库、物业用房、用地等不应重复计税的部分。

公摊计价销售模式全国采用情况不一。艾振强介绍,“公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。

面对公摊引发的诸多问题,一些专家认为,多年来我国法律界就有声音认为“公摊争议严重影响《物权法》有效实施”,广州、甘肃、北京、重庆都曾出台征求意见稿,尝试推行套内面积计价。艾振强认为,采取“套内面积”计价的主要好处在于“让房产交易更加透明,最大程度减少后续纠纷,保护购房者合法权益”,同时最大程度避免公摊面积给房产税征收埋下“不公平”隐患。

针对公摊问题引发的种种乱象,多位业内专家认为,公摊问题积弊已久,建议按照国际通行的管理方式,分步骤、分阶段逐步进行调整。即便不立即取消,也需要坚决弥补其中不合理的漏洞,对公摊面积的设计和测量标准进行统一、规范、细化,加强行业源头监管与审核。

经验之谈

香港房地产如何告别“公摊面积”

新华每日电讯记者苏晓、毕子甲

20世纪80年代以来,香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善,甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过,2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

调研中,新华每日电讯记者采访了当年参与推动香港房地产市场成功转轨的学者、香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥。“过去能接受公用面积主要因为涉及面积不大,主要是楼梯、电梯。”潘永祥表示,近二三十年,香港大型地产项目增多,“甚至出现超过1万平方英尺(约929平方米)的绿化公园”,伴随而来的“公摊面积”费用问题变得难以忍受。

“公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操作”,不够公开透明;之二在于建筑面积价格失去对购房者的指导作用,比较不同楼盘建面价格变得意义不大。

“公摊”模糊积弊重重,统一明确房地产销售计价标准成社会共识,推行“套内面积”成时代要求。2008年,时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥,推动香港房地产行业厘清“实用面积”概念边界,被特区政府采纳。特区政府以地政总署“预售楼花同意方案”和香港地产建设商会为抓手,强制要求开发商再售新楼盘时严格参照标准提供房子的“实用面积”。

特区政府还就新型计价方式征求公众意见。2011年11月底,特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,正式将“实用面积”表述纳入法规。

将“公摊面积”排除在计价体系之外,需克服的最大阻力来自开发商。香港中原集团主席施永青回忆说,当时有开发商提出改革可能导致单位面积价格骤增。

潘永祥认为,推行“套内面积”计价模式将导致房价上涨,这种理论纯属“偷换概念”,计价单位转换并不新增购房成本,关键在于做好社会解释工作。

新房销售计价方式向二手房市场自然传导,带动整体购房市场计价单位日趋统一、完善。特区政府一手住宅物业销售监管局介绍,条例实施后,一手住宅物业卖方严格遵守规定,在售楼说明书、价单和广告中,采取“套内面积”作为唯一计价单位,逐渐破除过去“公摊面积”模糊导致的市场沉疴。

不仅如此,这些房屋其后转入二手房市场买卖,亦继续采用“套内面积”计价,并逐步带动二手房市场发生相应转变。“套内面积”最终成为香港房地产交易市场的主流计价基准。

确保房地产市场稳定的前提下,该如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡?特区政府推行了多项主要措施。

合理设置过渡期。为确保平稳接轨,特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期,向市场传递清晰信号,帮助各方做好适应新计价方式的准备工作。潘永祥介绍,正式实施先从新房严格试点,给二手房市场以适应准备期,准备期内允许二手房交易采取“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的方式。

发动力量推广普及。推广期间,特区地产代理监管局强制要求各房地产中介销售过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分别计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供社会查阅。

以法律法规形式厘清关键概念。专家学者强调,通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念,是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。施永青认为,统一划定相关概念的重要性甚至远远大于计价体系转轨本身,包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节采用的标准整齐划一是保证市场公平透明有序的基础。

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  原标题:自然资源部将整合8个部委职责 组建国土空间规划局统一规划体系

图片来源:视觉中国图片来源:视觉中国

  2018年9月10日至11日,中央机构编制委员会办公室在其官网集中公布了国家卫健委等16个部门的“三定”方案(定职能、定机构、定编制),涉及自然资源部、生态环境部、国家市场监督管理总局、国家医疗保障局等部门。这是自今年3月中央公布《深化党和国家机构改革方案》以来,中央编办首次集中公布改革后部门的“三定”方案。

  值得一提的是,按照今年3月全国两会上审议的《国务院机构改革方案》,第一条就是“组建自然资源部”,该部将整合来自国土资源部、国家发改委、住建部、水利部、农业部、国家林业局、国家海洋局、国家测绘地理信息局共8个部级单位的职责,管理对象包括土地、矿产、湖泊、河流、湿地、森林、草原、海洋等范围,将负责全国960万平方公里陆地和300万平方公里海洋上的所有自然资源的空间规划和数量监管。

  根据最新公布的“三定”方案,自然资源部将履行全民所有土地、矿产、森林、草原、湿地、水、海洋等自然资源资产所有者职责和所有国土空间用途管制职责;负责自然资源调查监测评价、统一确权登记工作、自然资源资产有偿使用工作、自然资源合理开发利用等多项重要工作。这一“三定”方案也被视为是对之前国土资源部“三定”方案的“大扩容”。

  该“三定”方案还明确,自然资源部是国务院组成部门,为正部级,对外保留国家海洋局牌子。界面新闻记者注意到,与2008年版的国土资源部“三定”方案相比,新设立自然资源部的主要职责从16项增加到21项,主要内设机构也随之从15个增加到25个,行政编制则由366名增加到691名。

  自然资源部25个内设机构具体包括:办公厅、综合司、法规司、自然资源调查监测司、自然资源确权登记局、自然资源所有者权益司、自然资源开发利用司、国土空间规划局、国土空间用途管制司、国土空间生态修复司、耕地保护监督司、地质勘查管理司、矿业权管理司、矿产资源保护监督司、海洋战略规划与经济司、海域海岛管理司、海洋预警监测司、国土测绘司、地理信息管理司、国家自然资源总督察办公室、执法局、科技发展司、国际合作司(海洋权益司)、财务与资金运用司和人事司。

  谈及自然资源部内设机构中的主要变动,中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明指出,耕地保护监督司、地质勘查管理司等基本继承过去,只是略微改动名称;国土空间规划局、海洋战略规划与经济司、海域海岛管理司等,是整合了发改委、住建部、原国家海洋局、原国家测绘地理信息局等机构职责后所设立的新司局;此外,像国土空间生态修复司、自然资源确权登记局等,则是相关职责重要性发生变化后,所设立的新司局。

  “一个部门把全民所有自然资源统筹起来,这有利于高屋建瓴、统筹规划,也有利于自然资源产权明晰、责权到位。”严金明在接受界面新闻记者采访时表示,原来各部门往往存在“九龙治海”的“多规冲突”情况,而随着“三定”方案正式出台,从国土空间这一角度统筹考虑出发,可以进一步落实自然资源和国土空间的优化,做到规划统一协调,消除各部门之间的矛盾,对自然资源长期可持续发展利用大有裨益。

  中国科学院院士、中国地质科学院地质研究所所长侯增谦也认为,过去条块式的自然资源管理模式,造成现有多门类自然资源数据之间标准不统一,相互矛盾的情况时有发生。急需统一标准、规范,对现有的自然资源家底数据进行清理、核查与整合。应全面履行自然资源管理职责,提升科学管理水平,要做好摸家底、做评价、定规划、用护监四个环节。

  备受关注的是,在此次“三定方案”中,“国土空间规划局”整合了国家发改委组织编制主体功能区规划职责,住建部的城乡规划管理职责和原国土资源部的土地利用规划职责三大规划职责。

  严金明对此表示,国土空间规划是目前的一项重点工作,通过设立国土空间规划局,这样可以把原有的国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等统筹起来进行考虑,避免规划体系破碎带来的弊端。此外,自然资源的统一管理,也能够把自然资源的开发利用及保护进行统筹,按照现代化管理的要求,提升自然资源管理、治理体系的效率。

  界面新闻记者注意到,国土空间规划局此次也被赋予了新的使命。根据“三定”方案,国土空间规划局的职责包括:拟订国土空间规划相关政策,承担建立空间规划体系工作并监督实施。组织编制全国国土空间规划和相关专项规划并监督实施。承担报国务院审批的地方国土空间规划的审核、报批工作,指导和审核涉及国土空间开发利用的国家重大专项规划。开展国土空间开发适宜性评价,建立国土空间规划实施监测、评估和预警体系。

  “三定”方案还明确,自然资源部的职能已经发生转变,要落实中央关于统一行使全民所有自然资源资产所有者职责,统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责的要求,强化顶层设计,发挥国土空间规划的管控作用,为保护和合理开发利用自然资源提供科学指引。

  严金明认为,随着“三定”方案出台,新的自然资源部重塑了自然资源管理的新格局,实现了期盼已久的自然资源管理的“四统一”,即统一行使全民所有自然资源资产管理,统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复,统一行使所有自然资源的调查和登记,统一行使所有国土空间的“多规合一”。

  在很多业内人士看来,此次国务院机构改革,变动最大的便是自然资源部。有专家表示,由一个部门负责全国范围内所有国土空间用途管制职责,对山水林田湖草进行统一保护、统一修复是十分必要的。这不仅有利于解决自然资源所有者缺位、不到位的问题,使自然资源所有者权利和责任真正落到实处,而且有利于体现自然资源的价值,提高其市场化配置的比例,发挥市场配置资源的决定性作用。

责任编辑:吴金明


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